ורסנו ברכה ואח' נ' כאן גולן בע"מ

פסק דין

מבוא

1. זוהי תביעה של בעלי בתים כנגד החברה הקבלנית אשר מכרה אותם.

התובעים שנותרו בהליך זה רכשו בתים פרטיים דו קומתיים מהנתבעת (חלקם רכשו בתים אלו מהבעלים המקוריים והם מהווים למעשה "יד שנייה"). מדובר בפרויקט אשר הוקם ושווק בישוב צורן במהלך 1993 - 1994.

הסעדים העיקריים שלהם עותרים התובעים בתביעתם עניינם הסדרת הרישוי של הקומה השנייה בבתים אלו.

עיקר טענות התביעה

2. התובעים טוענים כי הבתים נרכשו כבתים דו קומתיים, כך גם נגבתה התמורה בגין רכישתם וכך גם התחייבה הנתבעת להסדיר את הרישוי הסטטוטורי שלהם. הבתים אף נמסרו במהלך שנת 1994 כבתים בני שתי קומות (גם אם בחלק מהבתים לא הושלמה החלוקה הפנימית של הקומה השנייה אלא נמסרה לרוכש רק ה"מעטפת").

התובעים מציינים בתביעתם כי למיטב ידיעתם ניתנו לבתים תעודות גמר וטופסי 4, כך שניתן היה להניח כי הבתים נבנו ללא חריגות או אי התאמות מהיתרי הבניה אשר ניתנו לנתבעת.

בתביעה נטען כי במהלך השנים 2004 - 2005 נדהמו התובעים לקבל במפתיע מכתבי התראה מאת הוועדה המרחבית לתכנון ובניה שרונים (להלן: "הוועדה" או "שרונים"), שבהם נרשם כי הקומה השנייה של בתיהם נבנתה על ידי הנתבעת ללא היתרי בניה וכי הוועדה סוברת כי מדובר בבתים חד קומתיים בלבד.

כנגד חלק מבעלי הבתים אף הוגשו כתבי אישום בקשר עם בניית קומה שנייה ללא היתר או שימוש בה ללא היתר.

לתובעים נודע, לגרסתם, כי הנתבעת לא שילמה את מכלול התשלומים המגיעים בקשר לקבלת היתר לקומה השנייה, לרבות תשלומים למינהל מקרקעי ישראל ולוועדה.

מצוקת התובעים ברורה, הן לאור ההליכים שנקטה הוועדה והן לאור הקושי בביצוע עיסקאות בנכס שבנוגע אליו מועלית טענה מסוג זה.

התובעים מדגישים כי למיטב ידיעתם אין כל מניעה תכנונית לרשות ולהתיר את הקומה השנייה, אלא שעל הנתבעת לעשות כעת את אשר היה עליה לעשות מלכתחילה, קרי להגיש תוכניות מעודכנות לוועדה, לשלם את האגרות וההוצאות הנדרשות ולהשלים את הליכי הרישוי כנדרש.

לבד מהסעד ההצהרתי, ועל מנת להבטיח את הביצוע, עותרים התובעים למנות את בא כוחם ככונס נכסים.

עיקר טענות הנתבעת

3. בפתח טיעוניה, סוברת הנתבעת כי יש לסלק את התביעה על הסף מחמת התיישנות.

לגוף העניין, מסבירה הנתבעת כי עוד בשנת 1994 השלימה פרויקט לבניית 131 יחידות דיור בישוב צורן, אשר כלל גם את בתי התובעים. באותה עת התנהלו ההליכים אל מול הוועדה המקומית "לב השרון" (להלן: "לב השרון"). הנתבעת בנתה את הפרויקט בהתאם להיתרי הבניה אשר ניתנו לה כדין על ידי לב השרון. סמוך למועד האכלוס ביקשה לב השרון תוכניות as made אשר ישקפו את הבניה בפועל של הבתים, אשר חלקם נבנו מושלמים (שתי קומות), חלקם כ"מעטפת" וחלקם כקומה אחת. תוכניות אלו היוו תנאי להוצאת טופס 4, אשר התקבל אצל הנתבעת מלב השרון.

שנים לאחר מכן, אוחדה וועדת לב השרון עם שרונים ואו-אז "צצו" הטענות בדבר העדר רישוי הקומה השנייה.

הנתבעת מציינת כי ה"טריגר" להגשת כתבי אישום כנגד חלק מהדיירים הייתה העובדה שדיירים אלו בנו ללא היתר מחסנים, פרגולות ומתקנים נוספים.

מכל מקום, הסתבר כי שרונים החלה לבדוק את הרישוי הכולל והתברר כי בתיקי הרישוי לא מצויות אותן תוכניות ולא מצוי טופס 4.